Etape evaluare active

| 27 octombrie 2014

1. Documentarea asupra proprietatii de catre evaluatorul imobiliar
• identificarea proprietatii imobiliare;
• identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluarii;
• stabilirea scopului evaluarii imobiliare si tipul de valoare determinata;
• vizitarea fizica a proprietatii de evaluat , efectuarea de fotografii atat la interior cat si la exterior , solicitarea de copii ale documentelor proprietatii (titlul de proprietate actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc. plan cadastral, autorizatie de construire).

2. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor
• colectarea si analiza datelor si informatiilor relevante ; aceste date si informatii trebuie sa contina elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare(metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizari, metoda comparatiei directe, etc.)
• se stabileste conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, conditiile limitative si sursele de informare;

3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliara
Procesul de evaluare a proprietatii imobiliare se finalizeaza prin intocmirea unui raport de evaluare. Acesta este un document scris in care sunt cuprinse instructiunile pentru procesul de evaluare , baza de evaluare – tipul de valoare, scopul evaluarii si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea.
Raportul evaluari imobiliare explica procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si prezinta informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Tipul, dimensiunea si continutul unui raport de evaluare variaza in functie de tipul proprietatii , cerintele legale si de natura si complexitatea procesului de evaluare imobiliara.

Evaluatorul poate estima valoarea intregii proprietati (teren si cladire) sau poate realiza un demers analitic in care evaluea za separat fiecare componenta a proprietatii. In evaluarea constructiilor si echipamentelor industriale evaluatorul se va baza pe cele trei abordari ale valorii: abordarea pe baza de costuri, abordarea pe baza de venit si abordarea prin comparatie.
Abordarea pe baza de costuri retine in esenta:

Procedura costului de inlocuire net (CIN – reprezinta o procedura de evaluare folosita in stabilirea valorii pentru utilizarea existenta in cazul proprietatilor specializate care se vand rar). Nu este considerata o metoda derivata din piata , ci mai degraba un substitut.

Procedura costului de reconstructie net. Aceasta procedura urmareste sa determine costul curent al unui element identic nou, respectiv costul unei replici a constructiei.
In majoritatea cazurilor, este preferata procedura bazata pe costul de
inlocuire net.
Procedurile bazate pe costuri se bazeaza intr-o masura importanta pe estimarea de catre evaluator a deprecierii.
Deprecierea “reprezinta o pierdere din valoarea proprietatii din orice cauza. Ea poate sa fie, de asemenea, definita ca o diferenta intre valoarea de piata si costul de inlocuire sau de reconstructie”6. Are o mare importanta in estimarea deprecierii durata de viata economica, respectiv perioada de timp in care imbunatatirile aduse proprietatii contribuie la mentinerea sau cresterea valorii acesteia.
Pentru evaluare se retin ca principale tipuri de depreciere:
– deprecierea fizica, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizarii si trecerii timpului;
– deprecierea functionala, respectiv o pierdere de valoare rezultata din deficientele de proiectare. Aceasta poate fi cauzata, prin trecerea timpului, ca urmare a schimbarii standardelor de constructii, invechirea materialelor folosite etc.sau din supradimensionarea constructiei ori a dotarilor;
– deprecierea din cauze externe, respectiv o utilitate diminuata a cladirii ca urmare a influentelor negative ce provin din exteriorul cladirii (vecinatatea).
Deprecierea fizica si cea functionala pot fi recuperabile sau nerecuperabile, functie de criteriile de ordin tehnic, dar mai ales de ordin financiar (costul corectarii unei anume stari tehnice sau functionale este mai mare decat cresterea de valoare a proprietatii). Pentru evaluare prezinta importanta estimarea componentei recuperabile si a celei nerecuperabile in cadrul deprecierii cumulate.

Tags:

Category: Evaluari active

Comments are closed.