Evaluare active imobiliare

| 27 octombrie 2014

Evaluarea exprimã o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliarã este o analizã, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietãti imobiliare, exprimatã de o persoanã impartialã specializatã în analiza si evaluarea proprietãtilor (evaluatorul imobiliar).
Criteriile pe baza cãrora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectivã.
Proprietatea imobiliara 
Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil ce este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de închiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. În contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).
Impozitul pe cladiri este anual si se determina prin aplicarea cotelor de impozit asupra valorilor impozabile ale cladirilor si constructiilor.
Pentru persoane juridice,impozitul pe cladiri se calculeaza din valorea de inventar a cladirii, inregistrate in contabilitate, respectiv valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu si care, dupa caz, acesta poate fi:
->costul de achizitie, pentru cladirile procurate cu titlu oneros;
->costul de productie, pentru cladirile construite de unitatea patrimoniala;
->valoarea actuala, estimata la inscrierea lor in activ, tinandu-se seama de valoarea cladirilor cu caracteristici tehnice si economice similare sau apropiate, pentru cladirile obtinute cu titlu gratuit;
->valoarea de aport pentru cladirile intrate in patrimoniu cu ocazia asocierii/fuziunii, determinata prin expertiza;
->valoarea rezultata in urma reevaluarii, inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare, pentru cladirile reevaluate in baza unei dispozitii legale
In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
La determinarea valorii de inventar a cladirii se are in vedere insumarea valorilor tuturor elementelor si instalatiilor functionale ale acesteia, cum sunt: terasele, scarile, ascensoarele, instalatiile de incalzire, instalatiile de iluminat, instalatiile sanitare, instalatiile de telecomunicatii prin fir si altele asemenea; aparatele individuale de climatizare nu fac parte din categoria elementelor si instalatiilor functionale ale cladirii.
Pentru cladirile ce fac obiectul contractelor de leasing financiar, impozitul pe cladiri se determina asupra valorii negociate intre parti, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, si inscrise in contract. In cazul contractelor in care valoarea negociata este in valuta, plata impozitului pe cladiri se face in lei la cursul Bancii Nationale a Romaniei din data efectuarii platii. Incepand cu data de intai a lunii urmatoare celei in care expira contractul de leasing, impozitul pe cladiri se determina dupa cum beneficiarul contractului este persoana juridica sau fizica.
Cota de impozit pentru determinarea impozitului pe cladiri apartinand persoanelor juridice este stabilita de consiliile locale si poate fi cuprinsa:
-intre 0,5% si 1% inclusiv, daca proprietarul a efectuat cel putin o reevaluare a cladirilor in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, precum si in cazul cladirilor amortizate integral;
-intre 5% si 10% inclusiv, daca proprietarul nu a efectuat nici o reevaluare a cladirilor in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, cu exceptia cladirilor amortizate integral.
Cota de impozit pe cladire majorata se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare. Prin prima reevaluare este reevaluarea cea mai apropiata de anul fiscal 2002.
Dupa efectuarea reevaluarii, impozitul pe cladiri se calculeaza pe baza cotei minimale (intre 0,5% si 1,5% inclusiv), incepand cu data de intai a lunii urmatoare celei in care se efectueaza reevaluarea.
In orice acte prin care se dobandeste/instraineaza dreptul de proprietate asupra unei cladiri, in care una din parti este persoana juridica, se mentioneza, in mod obligatoriu, valoarea de achizitie a acesteia, precum si suprafata construita la sol a cladirii.

[Avand in vedere tendinta pietei imobiliare, este momentul favorabil efectuarii unei reevaluari]

Category: Evaluari active

Comments are closed.