Tipuri active financiare

| 27 octombrie 2014

Active financiare

Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra intreprinderii sau proprietatii imobiliare (de exemplu: asocieri, societati comerciale, societati mixte, coproprietatea), dintr-un drept optional de a vinde sau cumpara o proprietate (de exemplu: imobiliara, actiuni sau alte instrumente financiare) la un pret dat si intr-o perioada stabilita sau prin crearea unor instrumente investitionale bazate pe un pachet de active imobiliare.
Proprietatea poate fi divizata legal pentru a crea asocieri, in care doua sau mai multe persoane detin in comun o proprietate sau o intreprindere si isi impart profiturile sau pierderile acesteia.
O societate comerciala in nume colectiv este o forma de proprietate in care toti partenerii isi impart castigurile sau pierderile din investitie si fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligatiile.
O societate in comandita simpla este o forma de proprietate constand din parteneri comanditati si comanditari; unii administreaza afacerea si isi asuma pe deplin obligatiile, pe cand ceilalti sunt asociati pasivi si responsabili numai pana la marimea capitalului investit.
Alte entitati juridice sunt sindicalizarile si asocierile in participatie.
Investitorii sindicalizati sunt parteneri cu raspundere nelimitata.
Prin sindicalizare se pot strange fonduri pentru achizitionarea sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau in alte domenii.
O asociere in participatie (joint venture) este o combinatie de doua sau mai multe entitati care se unesc in scopul realizarii unui anumit proiect. Aceasta forma de asociere se deosebeste de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii si prin scopul specific al acesteia.
O optiune este o intelegere de a mentine o oferta de a cumpara, a vinde sau a inchiria o proprietate imobiliara intr-o anumita perioada si la un pret dat. O optiune creeaza un drept contractual, a caruia exercitare este, in general, dependenta de indeplinirea unor conditii specificate. Detinatorul poate alege sa-si exercite sau nu optiunea. Ca urmare, o optiune difera de un contract de vanzare sau de cumparare a unei proprietati. Optiunile de cumparare pot fi continute in contractele de inchiriere. Optiunile de cumparare contin adesea clauza conform careia o parte sau intreaga chirie platita se poate regasi in pretul de cumparare.
Investitiile imobiliare prin detinerea de valori mobiliare sau de instrumente care reflecta atat pozitiile de datorie, cat si de capital, reprezinta o alternativa la proprietatea directa. Investitorii pot detine si tranzactiona parti sau actiuni intr-o proprietate sau intr-un pachet de proprietati la fel cum pot detine si tranzactiona actiuni ale intreprinderilor.
Piata pentru astfel de valori mobiliare include atat un sector privat sau institutional (societati, fonduri, companii de asigurare), cat si un sector public (investitori individuali care tranzactioneaza pe piata de capital).
Instrumentele de investitie mobilizate includ fonduri de investitii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliara etc.
Activele financiare sunt active necorporale si pot include:
– drepturile inerente detinerii unei intreprinderi sau proprietati,
respectiv de a folosi, ocupa, vinde, inchiria sau administra;
– drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaza o optiune de a cumpara, sau unei inchirieri cu optiune de cumparare, optiuni care pot fi exercitate sau nu sau
– drepturile inerente detinerii unui pachet de actiuni sau obligatiuni (de exemplu, de a pastra acest pachet sau de a-l vinde).
Evaluarea activelor financiare este necesara din mai multe motive:
Un activ financiar poate fi inclus intre activele unui investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea totala a activelor detinute de investitor,trebuie determinata valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor doreste sa isi vanda participatia sa, sau aceasta este mostenita, valoarea ei fiind necesara pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotarari judecatoresti. De asemenea, un asociat doreste sa cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.
Standardul International de Contabilitate IAS 32 – Instrumente financiare: prezentare si descriere, paragraful 11 si 28, ofera definitii pentru un activ financiar, datorie financiara, instrument financiar, instrument de capital propriu si instrument (financiar) compus. Conform IAS 32, paragraful 86, o intreprindere trebuie sa prezinte informatii asupra valorii juste pentru fiecare clasa de active si de datorii financiare, intr-o maniera care sa permita compararea cu valoarea contabila inscrisa in bilant. IAS 32, paragraful 92, prezinta elementele unei entitati care trebuie sa fie prezentate.

Instrumente financiare derivate:

Instrumentele financiare derivate dau uneia dintre parti dreptul contractual de a schimba active financiare cu alta parte, in conditii ce sunt potential favorabile sau o datorie contractuala de a schimba active financiare cu alta parte in conditii ce sunt potential nefavorabile. Totusi, ele nu implica transferul instrumentului financiar primar la inceputul contractului si nici ca un astfel de transfer sa aiba loc, in mod necesar, la scadenta contractului (IAS 32, AG 16).
Instrumentele financiare derivate creeaza drepturi si datorii, ce au ca efect transferarea intre parti a unuia sau mai multor riscuri financiare, inerente unui instrument financiar primar de baza (IAS 32, AG 16).
Multe alte tipuri de instrumente financiare derivate incorporeaza un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare, incluzand swap-ul de rata a dobanzii si swap-ul valutar, rata dobanzii din contractele caps, collars si floors pe baza ratei dobanzii, imprumuturile, emisiunile de obligatiuni si acreditive.
O operatiune de leasing financiar este considerata un instrument financiar, operatiunea de leasing operational nu este considerata un instrument financiar (IAS 32, AG 9).
Un instrument de capital propriu este orice contract care certifica existenta unui interes rezidual in activele unei intreprinderi, dupa deducerea tuturor datoriilor sale.
Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ actiunile comune, unele tipuri de actiuni preferentiale, precum si drepturile de subscriere de active sau optiuni pentru subscrierea sau cumpararea unui numar fix de actiuni ordinare emise de intreprindere in schimbul unei sume fixe de numerar sau alt activ financiar (IAS 32, AG 13).
O optiune de cumparare sau un alt contract similar, achizitionat de o intreprindere, care ii da dreptul de a rascumpara un numar fix din propriile instrumente de capitaluri proprii in schimb, prin remiterea unei sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar, nu se constituie intrun activ financiar al intreprinderii (IAS 32, AG 14).
Un instrument (financiar) compus este un instrument financiar care, din punctul de vedere al emitentului, contine atat un element de datorie, cat si de capital propriu.
Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprietati poate fi diferita decat suma participatiilor individuale la acea proprietate.
Valoarea completa (100%) a participatiilor la proprietatile generatoare de venit, apartinand mai multor asociati, este posibil sa depaseasca valoarea agregata a participatiilor minoritare la proprietatile respective. In mod similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezinta ansamblul diferitelor proprietati, este posibil sa difere de suma valorilor tuturor proprietatilor care formeaza portofoliul, datorita specificului combinarii proprietatilor in portofoliu si/sau managementului portofoliului.
Evaluatorul estimeaza mai intai valoarea completa sau totala a unei proprietati inainte de a evalua participatiile fragmentare (proprietatii).
In misiunile care implica active financiare, evaluatorul trebuie sa identifice in mod exact drepturile de proprietate care se evalueaza, daca este vorba de o pozitie majoritara sau minoritara intr-o intreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar asupra unei investitii imobiliare sub forma de actiuni. Evaluatorul trebuie sa examineze clauzele contractuale sau actele constitutive (de asociere) pentru a verifica cota procentuala din proprietate pe care o reprezinta subiectul evaluarii.
Evaluarea activelor financiare implica cunostinte inalte si specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie sa adapteze abordarea sau abordarile la natura activului financiar de evaluat.
Pentru evaluarea proprietatilor detinute in parteneriat pot fi utilizate toate cele trei abordari.
Daca un asociat/actionar a achizitionat participatii intr-o asociere sau intreprindere, evaluatorul ia in considerare efectele activelor non-imobiliare asupra pretului tranzactiei. Aceste elemente pot include finantari speciale, garantari privind ocuparea sau venitul si servicii de management.
Optiunile de cumparare sunt considerate la cost de cumparator, cand optiunea este exercitata. Astfel, costul unei optiuni de a cumpara o proprietate, optiune care a fost exercitata, se adauga la pretul de vanzare al proprietatii imobiliare. Un evaluator trebuie sa ia in considerare efectul de indatorare, produs de o optiune de cumparare, asupra pretului de tranzactie final al unei proprietati. Cand o optiune de cumparare a unei proprietati inchiriate este exercitata iar chiriile anterior platite sunt considerate parti ale pretului de cumparare, astfel de plati sunt tratate ca plati de rate.
Pretul unitatilor sau actiunilor unei investitii imobiliare pe actiuni sunt stabilite pe pietele pe care acestea sunt tranzactionate. Evaluarile activelor imobiliare, care sunt componente ale unui pachet de instrumente de investitie, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating inaintea unei oferte publice de vanzare.

Category: Evaluarea in contabilitate

Comments are closed.